베트남 부동산 매매시 세금은 얼마나 되며, 향후 베트남 부동산 투자가 가치가 있을까?
베트남을 수시로 비지니스 차 다녀오는 나에겐 베트남이라는 굉장히 흥미롭습니다
그동안 많은 곳을 다니면서 베트남 부동산에 관심이 많아서 실제 눈으로 많이 돌아봤다
베트남 부동산 경기
현재 2023년 8월 기준 베트남 부동산 경기는 좋지 않다. 호치민 2군 아파트 보면 분양가 까지 혹은 분양가 아래로 떨어진 아파트를 들이 많이 있습니다
베트남 현지 법상 외국인 30% 쿼터제로 아파트당 외국인이 매수할 수 있는 비율은 30%다 아파트가 같은 동이라도
베트남 현지인이 보유한 층과 동 외국인이 보유한 층과 동 매매 가격이 다르다 많게는 30~40%가 외국인 보유물량이 더 비쌉니다.
물론 하이앤드 아파트나 펜트하우스는 가격차이가 거의없습니다.
베트남 부동산 경기가 안좋은 이유 첫번째는 코로나를 꼽을 수 있습니다
코로나로 이전에 베트남 부동산 경기가 매우
좋았다 분양만 되면 2배정도 상당히 빠르게 올랐고 투자 열풍이 불자 코로나를 맞은것이다. 코로나 이후 지난 3년동안
죽 내림새를 보였습니다. 지금이 개인적으로 바닥이라고 보진 않으며, 급매로 나온 물건만 보면 좋을 듯 합니다.
베트남 아파트 매수 외국인 가능?
우리나라와 다르게 사회주의 국가이기 때문에 매매는 내땅이 되는것이 아니다. 나라가 “잠시 너에게 빌려줄께!”라는 개념인데
한번 핑크북(우리나라 등기부등본이라 생각하시면 됩니다) 발급되면 향후 50년에 걸처 소유권을 인정해 줍니다.
실제 빌려주는 개념이 아닌 베트남사람을 조차 소유라고 인식하고 있기 때문에 매매라고 이해하시는게 좋겠습니다.
베트남 법에 따르면 50년 이후 한번 연장할 수 있는데 여기서 많은 블로그나 정보를 보면 한번 연장시 50년을 더 연장할 수 있다고
다들 말하는데 그건 잘못된 상식입니다 정확히 베트남 법령상 한번만 연장 가능! 이라고 하고 어떠한 연장에 대한
년수가 내용을 알려주지 않고 있습니다. 사실상 아직까지는 정확한 법이 없습니다. 다만 추측할 뿐이죠
외국인 계약서 따로 존재합니다 SPA (sale and purchase contrant agreement )
소유계약이 명확하기 때문에 소유이전가능 가능하고 핑크북이 나오기 전에 미등기전매라는 형식으로 매매진행을 하게
되는데 핑크북이 나오기 전에도 매매는 가능합니다
법적공증을 통해 부동산을 통해서 계약을 하셔야 안전합니다
다만 외국인은 대출이 아예 안되기 때문에 매매시 다소 애로사항이 있습니다
베트남 부동산 매매시 세금은?
매수시 세금?
우리나라 처럼 배수시 취득록세가 따로 없습니다
등기등록비라고 해서 내는 세금이 전부인데
주택가격의 0.5% 가 세금입니다 더불어 서류비용 200불 정도 이외의
그 어떤 매수시 세금이 없습니다.
다만 분양받을때 부가가치세, 장기수전충당금이라고 해서 하자 보수 2%
총 12%는 분양가에 이미 녹여져 있는 금액이라서
총 분양금액만 확인하시면 되겠습니다.
보유시 세금?
베트남은 1채를 보유하든 100채를 보유하는 보유세, 제산세가 없습ㄴ디ㅏ
5년 10년을 가지고 있어도 없으며 중과세 또한 없습니다
매도시 세금?
우리나라에서는 매도시 양도소득세라고 볼 수 있는데 베트남의 경우
거래세라고 이해하시면 되겠습니다
매매시 총 매매가의 2% 세금이 발행합니다.
이외의 세금은 없으며 상속세는 없다고는 하는데
상속의 개념이라고 보시면 안됩니다. 사회주의 국가니까요 ^^
나라땅을 너 마음대로 자녀에게 물려주는 개념이 아닙니다.
자녀하게 우리나라 말로 상속하게 되면 거래세 2% 내시면 됩니다.
베트남 부동산 매매시 서류?
베트남 법에는 합법적으로 입국한 외국인이면 모두 매매가 가능하다고 되어
있습니다. 여기서 여권의 입국도장만 있으면 매수가 가능하며
계약서 작성시 반드시 확인하는 부분입니다.
베트남 호치민 여행갔다가 부동산 구매하고 왔어!? 라는 부분이 다 여기서
나온말입니다 ㅋㅋㅋ 사실상 서류가 없습니다 (신분증 하나면 됨)
현재 코로나 이후에 임대수익률이 많이 낮아진 상황이지만
그래도 5%~7%까지는 족히 나옵니다.
베트남 부동산 매매시 주의할점?
일단 베트남이라는 한인들이 사기꾼이 많습니다 진짜 조심하셔야 하며, 부동산
또한 베트남 현지직원을 이용해서 일을 보기 때문에 사실 권리분석이나
위험요소 리스트를 정확히 파악하고 있는 부동산이 드물어요…
검증된 업체에서만 진행을 하셔야 합니다
또한 반드시 외국인에게 핑크북이 나오는 아파트 or 베트남 현지사람에게 핑크북이
나오는 아파트 이외의 다른 물건 처다보지 말아야 합니다
반드시 현지인이든 외국인이든 핑크북이 나오는 아파트여야 안전하며
핑크북이 나온다고 해도 준공이 안떨어지는 경우, 베트남 나라에서
법을 개정한 경우, 사회주의 국가라 지 맘대로입니다.
또한 대출이 안되며, 자금 조달, 이동이 쉽지 않습니다.
대부분의 한국인 90%이상은 합법적인 방법으로
베트남으로 자금을 보내지는 않는다고 하더라구요~
향후 베트남 부동산 전망!?
잘 알아보고 투자하면 정말 대박,
모르면 쪽박.. 제가 본 베트남은 기회의 땅입니다.
지금 급매로 나온매물이 바닥이라고 보긴 어렵겠지만 무릅이라 판단됩니다.
안전하게 관망하시면서 공부를 많이 해보시는걸 추천드립니다.